Domácí trh realit se loni rychle rozvíjel

Česká ekonomika v roce 2007 vykázala poměrně solidní výsledky: růst HDP o 6 %, pokles nezaměstnanosti na necelých 5 % práceschopné populace, reálný růst mezd o 5 % a pouze 2,8% míru inflace. Vývoj na českém trhu realit – jak uvádí souhrnná zpráva mezinárodní konzultantské společnosti DTZ o vývoji v loňském roce – tomu odpovídal. Ve všech svých komerčních segmentech vykázal rychlý růst nabídky, jemuž ovšem odpovídala i silná poptávka. Vysloveně rekordní byl rok 2007 z hlediska investic: jejich objem se meziročně zvýšil o 95 %. Co se vývoje v letošním roce týká, analytici DTZ jsou spíše optimističtí, a to přesto, že i na realitní trh budou mít vliv restriktivní reformy veřejných rozpočtů.

Kancelářský trh: míra neobsazenosti v Praze klesla

Celková výměra kancelářských prostor v Praze dosahovala na konci roku 2007 2 182 000 metrů čtverečních. Tento souhrn zahrnuje prostory třídy A a B s podílem 69 % a 31 % v daném pořadí. Nové projekty měly loni rozlohu 161 000 metrů čtverečních, z čehož 50 % bylo realizováno v okrajových částech metropole, 45 % v tzv. širším centru a 5 % přímo ve středu města. Celková nabídka projektů plánovaných na tento rok 2008 dosáhne 250 000 metrů čtverečních . V roce 2009 pak má být dokončeno dalších více než 300 000 m² moderních kancelářských prostor. Celkový objem realizovaných transakcí v roce 2007 dosáhl 195 200 m², což je úroveň o 32 % nižší než v rekordním roce 2006, avšak srovnatelná s průměrnými hodnotami minulých let. Nejvyšších úrovní realizované poptávky bylo tradičně dosahováno v Praze 4 (62 800 m²), za níž následuje Praha 1 (32 000 m²) a Praha 5 (31 000 m²). Poptávce po kancelářských prostorách v roce 2007 dominoval sektor finančních a poradenských služeb (23 %), za ním následovalo bankovnictví a pojišťovnictví (19 %) a výroba (15 %). Hlavní transakce v pronájmech pro sektor finančních a poradenských služeb realizovaly společnosti PPF Investments, České Dráhy Cargo a TNS Aisa. Největší transakce v nájmech pro sektor bankovnictví a pojišťovnictví realizovaly Raiffeisenbank, Česká Spořitelna a Pojišťovna Generali.

Ke konci roku 2007 míra neobsazenosti poklesla na 5,76 % oproti 7,7 % na konci roku 2006. Nové plánované projekty a předpokládaná poptávka ovšem indikují pravděpodobný růst neobsazenosti v tomto roce. Nejvyšší měsíční nájemné v centru města během roku 2007 mírně vzrostlo na 19 – 20 eur za m², zatímco na periferii a ve vnějších lokalitách stabilně setrvávalo v rozpětí 14,50 – 15,50 eur za m².

Celková výměra moderních kancelářských prostor na druhém největším trhu v Brně dosáhla 212 600 m², s nově dokončenými 61 000 m² během roku 2007. K nejvýznamnějším novým projektům patřila druhá fáze Brno Business Parku a IQ Budovy Spielberk Office Parku.

V Ostravě došlo k výraznému rozvoji celkové výměry moderních kancelářských prostor, což dokládá dokončení první fáze komplexu The Orchard společnosti Red Group. Tím se ke konci roku 2007 ostravská výměra moderních kancelářských prostor dostala na 72 500 m². V Plzni byl dokončen dosud největší kancelářský komplex Avalon Business Park (10 715 m²), takže v západočeské metropoli je dnes k dispozici 37 700 m² moderních kancelářských ploch. Nejvyšší měsíční nájmy v regionech během roku 2007 byly převážně stabilní, v rozsahu 11 – 13 eur za m² v Brně a Ostravě a 10,50 – 11,50 eur za m² v Plzni. V tomto roce by nájmy měly být stabilní, přičemž plánované projekty by v budoucnu měly bránit jejich vzestupu. Kromě tří hlavních regionálních měst je zde předpoklad zesílení poptávky i v jiných menších městech, neboť české společnosti stále více uvažují o relokaci části svých aktivit. Vzhledem k nedostatku moderních kancelářských prostor v menších regionálních městech se běžnou součástí stane nabídka staveb na míru.

Retail: nabídka poroste

Celková výměra nákupních center (mimo komplexy pod 5 000 m²) v současnosti dosahuje 743 000 m² v Praze a 935 000 m² v regionech. Celkem (včetně všech komplexů) má Česká republika 1 773 000 m² podlahové plochy nákupních center, z toho 797 500 m² v Praze a 975 500 m² v regionech. Výsledkem je 162 m² plochy nákupních center na 1 000 obyvatel v České republice. Nejvýznamnějším dokončeným projektem roku 2007 bylo pražské Palladium (39 000 m²) , za zmínku stojí Fashion Arena ve Štěrboholech (18 000 m²), Plzeň Plaza (19 500 m²) a rozšíření Futurum Shopping Centra v Ostravě. Nákupní středisko Olympia v Brně bylo rozšířeno na celkových 78 700 m² a je v současnosti druhým největším nákupním centrem České republiky po Tesco Letňany (90 000 m²).

Předpověď pro rok 2008 poukazuje na růst nové nabídky obchodních ploch o dalších 500 000 m², ačkoli ohledně některých projektů panuje nejistota. Vzhledem k tomu, že maloobchodní trh pomalu zraje, developeři musí obezřetněji vyhodnocovat lokality a spádové oblasti, konkurenci, koncepty, optimální velikosti a složení nájemců. A ve hře je i menší vstřícnost městských úřadů, které jsou dnes vůči projektům velkých maloobchodních center skeptičtější. Podle průzkumu firmy Incoma GfK nejvyššího obratu z deseti maloobchodníků v roce 2007 dosáhly společnosti Kaufland a Lidl, řetězce Schwarz (51,1 miliard Kč), po nich následoval Ahold CR (42 miliard Kč) a Tesco Stores (42 miliard Kč). Maloobchodní trh v České republice se stále více koncentruje, přičemž deset vrcholových maloobchodníků zaujímá 66 % podíl na trhu.

Nejvyšší měsíční nájem na hlavní třídě v Praze ke konci roku 2007 činil 170 eur za m². Nejvyšší nájem na hlavní třídě v Brně se pohyboval mezi 35 – 60 eur za m², v Ostravě a Plzni mezi 25 – 40 eur za m² měsíčně. Nájem v nákupních centrech zůstával během roku 2007 stabilní a pro rok 2008 se jeho další růst neočekává. Nákupní centra v Praze směřují k průměru 21 – 26 eur za m², nákupní centra v širším centru, respektive vnitřním městě ke 13 – 20 eur a nákupní centra a retailové parky v okrajových čtvrtích k 10 – 14 eur za metr čtvereční měsíčně. V Brně, Ostravě a Plzni se měsíční nájmy v nákupních centrech v nejlepší části města pohybují mezi 17 – 20 eur za m² a 6,5 – 12 eur za nájem v regionálních maloobchodních parcích.

Logistické parky: spekulativní výstavba nabývá na intenzitě

Celková výměra moderních průmyslových ploch České republiky nyní dosahuje 2 376 000 m². Celkem bylo za rok 2007 postaveno 924 000 m², z čehož širší okolí Prahy vykazuje 37 %, sekundární oblasti (tj. okolí Plzně, Brna a Ostravy) 29 % a terciární oblasti (tj. „zbytek“ republiky) 34 %. V druhém pololetí roku 2007 vznikly první budovy dvou komplexů: D8 European Park v Kozomíně stavěné společností AFI (21 500 m²), a D8 Prologis Park v Úžicích (51 000 m²). Developerská společnost VGP dokončila první fázi svého VGP Parku Nýřany u Plzně (10 000 m²) a CTP Invest otevřel první fáze svých projektů v Okřiskách, Písku, Lounech, a CTPoint v Jihlavě a v Teplicích.

V roce 2008 jen v širším okolí Prahy vznikne celkem 321 000 m², z čehož převážnou část tvoří spekulativně budované projekty jako Cargoport Dobrovíz společnosti Hochtief a R6 Logistics Park stavěné společností Skanska. Zvýšená konkurence se očekává i v Brně a v menším rozsahu též v ostravské oblasti, kde budou v tomto roce zahájeny nové projekty. Na Plzeňsku spíše hrozí přesycení trhu, neboť úroveň poptávky nedosahuje stejně vysoké úrovně jako nabídka plánovaných prostor. Mezi hlavní plánované projekty v regionech patří Prologis Park Štenovice u Plzně, Airport Logistics Park u Brně, Hrušky D2 Logistics Park, Orange Park Nýřany a VGP Park Dobřenice a VGP Park Olomouc. VGP bude pokračovat v rozšiřování VGP Parku Horní Počernice v Praze a VGP Parku Nýřany. CTP Invest, dominující regionálnímu trhu, bude taktéž pokračovat v rozšiřování svých projektů.

Přes rekordní výši poptávky míra neobsazenosti vzrostla v důsledku extenzivní spekulativní výstavby, míra neobsazenosti dosáhla více než 10 %. V Praze dosáhla 9,5 %, v rámci sekundárních trhů 10,5 % a v terciárních lokalitách 11 %.

Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Praze v roce 2007 klesly na úroveň 4,20 – 4,60 eur za m² měsíčně a jejich další pokles se očekává i v roce 2008, zejména v důsledku intenzivní spekulativní stavební aktivity a velkého množství plánovaných projektů v tomto roce. Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Brně a Ostravě činily 4,00 – 4,25 eur a v Plzni 3,80 – 4,00 eur za metr a měsíc. Ohledně regionální úrovně nájmů se očekává stabilita během první poloviny roku 2008, avšak může dojít k jejímu poklesu ve druhém pololetí roku. Na český trh vstupují noví developeři a konkurenci zvyšují zejména uvnitř regionálních trhů. K výběru lokalit bude třeba v budoucnu přistupovat s větší obezřetností, zejména s ohledem na dostupnost pracovních sil a dopravní infrastruktury.

Investiční trh: „palladiový“ rekord

Celkový objem investic do českých komerčních realit v roce 2007 dosáhl více než 2,5 mld. eur, což je oproti roku 2006 nárůst o 95 %. Hlavní příčinou je několik velmi rozsáhlých transakcí, jakými jsou například prodej Palladia (530 mil. eur), projekty společnosti Lordship v Praze a Brně (210 mil. eur) a Office Park Nové Butovice (90 mil. eur). Další velké transakce loni představoval i prodej BB Centra Gamma (103 mil. eur) v Praze 4 a Charles Square Centre v Praze 2, které byly prodány společností Quinlan Private za 89,5 mil. eur. Zájmu investorů se těšily především kancelářské budovy se 46 % podílem, následovaly multifunkčními komplexy (40 %), když sektory retail a logistika v loňských nákupech představovaly celkem jen 16 %. Nejaktivnější na českém realitním trhu loni byli němečtí investoři s podílem 34 % na celkovém objemu investic, následovaly je české a rakouské fondy s podílem 22 % a 14 % v daném pořadí.

Investiční výnosy v současnosti vykazují úroveň 5,5 % za kancelářské prostory, když dosahují méně než 6 % pro maloobchodní prostory a méně než 7 % pro logistických areálech. Přestože se zdá, že oblast střední a východní Evropy příliš netrpí v důsledku krize hypotečních trhů, není podle průzkumu DTZ vyloučeno mírné snížení výnosů.

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: SF / pb, Dátum 15.02.2008