Realitní trh: prosperita v ohrožení

Jako rozsáhlou sondu do principů fungování nemovitostního trhu lze charakterizovat nedávný seminář Stavebního fóra pořádaný pod názvem „Akvizice v oblasti nemovitostí – komplexní přehled“ v pražském hotelu Amarilis ve spolupráci se společností Deloitte Czech Republic. Dluhové financování či optimální struktura pasiv – to jsou názvy jen některých z řady témat, jež účastníkům semináře přiblížili specialisté firmy Deloitte, a to na pozadí úvodního přehledu celkové situace na současném realitním trhu České republiky. Z něj vyplynulo, že další růst lze očekávat ve všech segmentech trhu, na rozdíl od minulých let ovšem nebude tak razantní.

Česká republika patří mezi čtyři nejúspěšnější „nové“ země EU. Růst ekonomiky spolu se zvyšováním životní úrovně v Česku představují hlavní hybatele celého developerského segmentu a stavebnictví. Naše ekonomika je ovšem výrazně závislá na ekonomikách jiných států EU, zejména Německa, a tak dopady ochlazení evropské ekonomiky v důsledku finanční krize mohou být výraznou hrozbou pro celý developerský i stavební segment – konstatoval ve svém přehledu celkové situace Filip Endal z Deloitte.

Rezidence: nastávají horší časy

Výrazným motorem rezidenčního developmentu posledních let u nás byl růst spotřebitelských výdajů domácností, jenž kopíroval zvyšování reálných mezd v posledních deseti letech. V souvislosti s tím nejrychleji rostoucím a nejziskovějším segmentem developmentu byla od roku 2001 právě rezidenční výstavba. Doba prodejního boomu nicméně podle Filipa Endala už skončila. Dnes už mají developeři problémy s tím, aby dokázali na trhu umístit už připravené projekty. „Rezidenční trh je specifický tím, že je velice citlivý na změny spotřebitelských preferencí a společenského klimatu,“ zdůraznil Endal a dodal: „To, co hnalo trh dopředu, byl bezesporu nástup nových finančních produktů. Stačilo ale, aby se úroky z hypotečních úvěrů změnily o desetiny procenta a došlo k výraznému poklesu zájmu. Nicméně zatím nelze hovořit o hypoteční krizi, maximálně o varovně zvednutém prstu,“ říká Endal.

Problém pro prodejce představuje i pokles poptávky ze strany zahraničních zájemců v důsledku posilující koruny, dále pokles prodejů v Praze a ve středních Čechách. Naopak se zvyšuje poptávka v regionech, kde se ovšem s ohledem na nedostačující kupní sílu a poptávku bude v řadě případů jednat o menší projekty realizované lokálními developery.

Logistika: neobsazenost roste

Segment průmyslových staveb zaznamenal od roku 2001 prudký vývoj a v současnosti činí celková plocha průmyslových a logistických staveb v ČR 2,5 milionu metrů čtverečních. Na trhu přitom dominují projekty postavené „na míru“ budoucím nájemcům. Poptávka ale klesá, v posledních 18 měsících je patrný výrazný růst míry neobsazenosti, která v prvním pololetí letošního roku dosáhla 14,3 %. Situace na trhu průmyslových realit, hlavně na straně poptávky, se může ještě dále zhoršit v souvislosti se vstupem dvou významných zahraničních společností – Panattoni a Goodman – na český trh. Na druhé straně roste zájem ze strany menších společností, které poptávají menší flexibilní jednotky okolo 1500 metrů čtverečních a developerské společnosti se tomu přizpůsobují. Za zmínku stojí skutečnost, že developeři se v rámci snahy o odlišení na trhu snaží přinášet určitou přidanou hodnotu ve formě ekologických vylepšení – přidávají solární panely nebo kvalitní izolační materiály. Dalším trendem je snaha o nadregionální optimalizaci logistických center a související vznik nadregionálních center (například Ostrava) s vazbou na plánované panevropské dopravní koridory.

Kanceláře: open-space na ústupu?

Dominantní oblast pro development administrativních budov představuje stále Praha, která se v současnosti na celkovém objemu či ploše kancelářských prostor v České republice podílí více než 70 %. Očekává se, že souhrnná kapacita kancelářských prostor na území Prahy dosáhne v roce 2008 2,5 milionu metrů čtverečních. Přes obrovský nárůst se poptávka v Praze stále ještě nejeví jako uspokojená.

Developeři ovšem musí vnímat řadu nových trendů. Stále větší roli u nájemců či investorů hrají provozní náklady, což vede k tlaku na užívání nových materiálů a technologií včetně počítačového řízení provozu budov (tzv. inteligentní domy). Další novým jevem je růst významu tzv. homeworkingu, tedy možnosti práce z domova. Klasické open-space kanceláře tak přestávají fungovat, protože zejí prázdnotou, a na druhé straně se projevuje akutní nedostatek konferenčních prostor, tzv. mikrozasedaček. Do budoucna lze proto očekávat tlak na změnu dispozičních řešení a možný odklon od systému open-space.

Retail: na řadě jsou menší města

Stavby pro obchod a služby v Česku zaznamenaly v minulosti nebývalý rozvoj. Zatímco v roce 1998 existovalo jediné nákupní centrum s více než 50 nájemníky, dnes je takových komplexů téměř 80. Staví se dále: pro rok 2008 se očekává dokončení více než 250 000 metrů čtverečních ploch v nákupních centrech, přičemž klíčovým faktorem úspěšnosti zatím zůstává existence hypermarketu jako hlavního magnetu. Na druhé straně trh zaznamenal už i neúspěšné projekty, které bojují s obsazeností a s nedostatkem zákazníků.

Do budoucna lze podle Filipa Endala očekávat zpomalení retailového developmentu ve velkých městech a bude se zvyšovat rozdíl mezi úspěšnými a neúspěšnými projekty. Velká nákupní centra se přitom budou více orientovat na zábavní zaměření, popřípadě dojde ke kombinaci s wellness-centry a s dalšími službami. Lze totiž očekávat růst podílu zákazníků, kteří nepřicházejí pouze nakupovat, ale spojují nákup s určitým prožitkem v duchu amerického hesla „born to shop.“ S tím, jak roste důležitost atraktivity lokality, se developeři budou orientovat na retailové projekty v centrech měst; očekává se rovněž intenzivnější zástavba brownfields a expanze do měst s 20–50 000 obyvateli.

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: Jiří Chvátal, Dátum 06.10.2008