Developer a nájemní bydlení? 11x si to rozmyslete!
O nájemním bydlení na Albertově – Albertov Rental Apartments – toho bylo za poslední rok napsáno už hodně. Projekt, v němž je dnes obsazeno více než 200 apartmánů, si už získal svoje místo na trhu. A to především díky řadě odlišností.
Malé vnitřní obchodní centrum s restaurací, supermarketem, lékárnou, optikou, spořitelnou a dalšími službami, které jsou přístupné přes podzemní parking tzv. suchou nohou, s nádherným výhledem na Vyšehrad i na historickou Prahu, s recepcí, ostrahou, s úplně nově a moderně vybavenými byty s LCD televizí, myčkou, sušičkou a tak dále a tak dále… Zdá se, že je to tak snadné… Jenže to je pouhé zdání.
Uvést takový projekt na trh a udržet ho ve vysoké kvalitě, to už vyžaduje spoustu odvahy, peněz, každodenní mravenčí práce, která nikdy nekončí… Uvedu nyní několik kritických míst na cestě k úspěchu takového nájemního areálu. O tom se totiž tak často nepíše.
1. Dlouhodobá návratnost investice, nutná vysoká finanční
stabilita
Myslím, že každému průměrně inteligentnímu člověku je jasné, že
investor může zapomenout na rychlé zisky, které získává developer při
standardním prodeji bytů. Investor u takového areálu, jakým je Albertov,
musí uvažovat ve výrazně delším horizontu.
2. Každý rok obměna minimálně 60 procent nájemních
smluv
Byt se prodá jednou, a v podstatě tím práce končí. V případě
průměrného ročního nájmu je však developer donucen každý rok obměnit
prakticky všechny smlouvy. Někdo sice smlouvu prodlouží, ale 60 procent ne.
To je realita!
3. Vysoká investice do vybavení bytů
Plně vybavit areál v moderním střihu a individuálním designu každého
bytu znamená mít nejen hodně peněz, ale také fundovaný tým
spolupracovníků od designéra po koordinaci řemesel, dodržování termínů,
cen, kvality práce… Rovněž je nutné takovou investici chránit, aby
nedošlo k jejímu výraznému poškození či například k odcizení.
4. Údržba a renovace bytů
A zase peníze! Každý takový investor musí dobře plánovat nutnou údržbu
a renovaci bytů. Nikdo asi neuvěří tomu, že nájemník po roce odevzdá byt
v takovém stavu, v jakém jej převzal. Možná, že nějaké poškození
i uhradí, ale opravdu jen některé a jen možná.
5. Následný prodej bytu se zařízením
Pokud se byty se zařízením prodávají, je to obtížné. I když je
interiér vyroben na míru, málokdy klientovi vyhovuje, a devoleper peníze
stejně požaduje…
6. Přeorientování obchodního týmu
Standardní developer musí naučit svoje obchodníky některým novým
úkolům. U nájemního bydlení například platí neustálá péče
o klienta v celém průběhu jeho nájemního vztahu.
7. Právní problémy
Obecně náš právní řád příliš nechrání vlastníka před bydlícím a
jeho způsoby. Velmi problematické je například vystěhování nájemníka, a
to i v případě, že hrubě porušuje nájemní smlouvu, například nehradí
nájemné. Obtížné jsou i právní spory s nájemníky ze zahraničí.
Dokonce se stalo, že v pokoji zůstal klíč, na účtu dluh, a nájemník byl
na druhém konci světa! Problematicky řešitelné jsou i případy žádosti
nájemců o zřízení trvalého pobytu či sídla společnosti, zejména potom
v případě ukončení vztahu a domáhání se zrušení takového trvalého
pobytu či sídla.
8. Pohledávky
Společnost si musí vytvořit sofistikovaný systém řešení v případě
neplatičů nájemného. V podstatě denní režim sledování, jasné
vnitrofiremní předpisy, detailní postupy při určitých lhůtách
zpoždění plateb apod.
9. Služby
Výraznou přidanou hodnotou je poskytování dalších služeb, běžných
například při hotelovém typu ubytování. Tedy služby recepce, úklidu,
praní, půjčovny atd.
10. Udržení kvality služeb
Pravda rovněž bývá, že ještě těžší, než takový produkt nastartovat,
je jeho dlouhodobé udržení ve stále stejně vysoké kvalitě. Vyžaduje to
často přesný popis činností, důslednou kontrolu a neustálou snahu
hledání nového a lepšího…
11. Vysoké správní náklady
Náklady spojené se životem takového areálu jsou poměrně velmi vysoké a
jen určitou část z nich lze v rámci spravedlivého systému fakturovat
klientovi. Vzhledem k tomu, že správní náklady nestoupají úměrně
s velikostí areálu, je určitě vhodnější spustit nájemní bydlení ve
větším komplexu.
A závěr?
Produkt je složen z velkého množství dílčích činností, žádná
z nich nesmí zůstat průměrná. Pro úspěšnost produktu musí být
zaručeno vše – od vysoké finanční stability vlastníka přes výrazné
konkurenční výhody až po řízení všech detailů produktu. Je to práce
velmi náročná a je třeba se při ní občerstvit a načerpat nové síly.
Nejlépe třeba v naší restauraci la Galerie, která je součástí areálu
na Albertově. I tohle všechno se skrývá za úspěšným nájemním
bydlením.
Pozn.: Projekt Albertov Rental Apartments provozuje společnost CTR group a.s., která od roku 1991 realizovala již 18 samostatných projektů zahrnujících výstavbu bytových domů, administrativních budov a rekonstrukci starších staveb.
Tomáš Kašpar, MBA – obchodní ředitel CTR group a.s. a člen představenstva
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook