M&M: ceny bytů v regionech rychle rostou
Ceny bytových jednotek v regionech České republiky rostou vysokým tempem, přičemž v některých případech nárůst od počátku roku 2007 do současnosti činí až 100 % – tvrdí statistiky pardubické společnosti M&M reality holding. Ta na český realitní trh vstoupila poměrně nedávno, až v roce 2005, ale s o to většími ambicemi. „Chceme se stát významným středoevropským hráčem,“ konkretizuje dlouhodobý cíl firmy Milan Zavadil, předseda jejího představenstva. V současnosti má M&M už 52 poboček, z toho 10 na Slovensku, a jejich počet plánuje zvýšit na 65 do konce tohoto roku. Loni tato realitní kancelář zprostředkovala obchody za 4,15 miliardy korun, což představovalo 3800 prodaných nemovitostí. Milan Zavadil odhaduje podíl M&M na českých realitních obchodech na zhruba pět procent: „Je to skutečně jen odhad, záleží také na tom, čím chcete tento podíl poměřovat. Náš čistý výnos z provizí za realizované transakce loni činil 119 milionů korun.“
Jak již bylo řečeno, M&M míří vysoko. Někdy nepříliš
tradičními cestami. Firma například vykazuje až paradoxně nízké zisky
– loni při obratu 4,15 mld. Kč dosáhla zisku pouhých 651 000 Kč.
„Máme dobré daňové poradce a sazby v Česku k takové daňové
optimalizaci přímo vybízejí. Na Slovensku je situace trochu jiná, tam naše
dceřiná společnost vykazuje vyšší zisky,“ osvětluje finanční politiku
firmy M. Zavadil. Z hlediska pozic na trhu je samozřejmě důležitější
obchodní a marketingová politika firmy. I ta má originální prvky. M&M
například – pravděpodobně jako jediná u nás – zájemcům umožňuje
refinancování hypotečních a jiných dluhů v případě jejich platební
„nouze“. Pokud se klient dostane do obtíží a zastavené nemovitosti
hrozí exekuce, společnost ve spolupráci s některými bankami úvěr umoří
a klientovi poskytne novou půjčku. „Jde o finanční operaci, která na
českém trhu není ještě příliš známá. Na tomto poli spolupracujeme
s bankou Credoma a Raiffeisenbank,“ vysvětluje Zavadil s tím, že M&M
si za ně účtuje poplatek za zprostředkování ve výši 15 % z hodnoty
nového úvěru. Zájem o tuto službu je podle Zavadila poměrně značný:
„Klient se tímto způsobem vyhne exekuci, kde se realizovaná cena obvykle
pohybuje kolem 65 % skutečné hodnoty nemovitosti.“
Cenový boom v regionech
„V současné době máme v databázi serveru Sreality zařazeno přes
6400 nemovitostí, ve vlastní databázi pak 8000 nemovitostí,“ říká M.
Zavadil. Je to výsledek práce široce rozvětvené pobočkové sítě
společnosti, která mj. umožňuje analytikům firmy vytvářet cenové
statistiky pro rezidenční nemovitosti. „Cenové mapy aktualizujeme každý
týden,“ vysvětluje Miroslav Jonáš, obchodní ředitel společnosti a
dodává, že 90 % vytvářeného statistického souboru tvoří tzv.
second-hand byty. Podle statistik M&M ceny bytů v regionech v posledních
měsících rychle rostou. Jedním z charakteristických rysů posledního
vývoje přitom je prudký růst cen v Ostravě, kde se ceny už vyrovnaly
ostatním regionům.
Při porovnávání vývoje cen rezidenčních nemovitostí v jednotlivých
regionech jednoznačně největší cenový skok od počátku roku
2007 zaznamenaly právě ostravské byty. V případě bytů 2+1 společnost
M&M zaznamenala nárůst o celých 100 % na 1,4 milionu korun. U bytů
1+1 a 3+1 byl nárůst o něco nižší, a to o 68 % na 1 milion,
respektive na 1,6 milionu korun. Tím ceny ostravských nemovitostí srovnaly
krok s ostatními regiony – víceméně totožné ceny nemovitostí jsou
dnes například v Opavě, Plzni nebo Rychnově nad Kněžnou. Naopak
nejnižší pohyb cen nemovitostí zaznamenala společnost v Pardubicích, tedy
ve svém „sídelním“ městě. U bytů 1+1 se zde jejich průměrná cena
zvýšila o 19 % na 1,49 milionu korun, u 3+1 nyní zájemci v Pardubicích
zaplatí o pětinu více než před necelým rokem a půl, a to 2,1 milionu
korun. Cena bytů 2+1 dokonce mírně poklesla o 6 % na 1,87 milionu
korun.
Absolutně
nejvyšších cen podle statistik M&M dosahují průměrné ceny
rezidenčních nemovitostí v Hradci Králové. Při koupi bytu 1+1 si zde
zájemci musí připravit průměrně 1,4 milionu korun, za 2+1 dají
2,2 milionu korun a při koupi 3+1 musí počítat s částkou okolo
2,5 milionu korun. Pro srovnání: na začátku roku 2007 zde byly ceny
o pětinu až polovinu nižší – 1,0 milionu, 1,45 milionu, respektive
2,07 milionu korun.
V některých regionech se v prvních čtyřech měsících letošního roku
podle statistik společnosti M&M zastavil růst cen nejmenších bytových
jednotek. Platí to například pro Liberec, Mladou Boleslav a Plzeň. V Plzni
se v letošním roce prozatím nezvýšily ani průměrné ceny u bytů
velikosti 2+1. Cenové statistiky M&M reality holding pochopitelně nejsou
jediné, které se u nás objevují. Zajímavý je proto názor realitních
odborníků na jejich kvalitu a vypovídací schopnost. „Uvedené ceny
i potenciální nárůsty jsou v několika směrech nadsazené oproti našim
očekáváním. V některých směrech odpovídají našim analýzám
– v případě nejlevnějších nebo nejdražších lokalit,“ komentuje
Petr Illetško, ředitel realitní společnosti AAAByty, která má rovněž
širokou síť poboček po celém území ČR. Jeho názor podporuje Oldřich
David z pardubické pobočky AAAByty: „Jsem přesvědčen, že k takovým
cenám mohli dojít pouze za předpokladu, že počítají novostavby.“ Jan
Šína, jeho kolega z Ostravy, přitom tvrdí, že průměrné ceny bytů
v tomto městě jsou nižší než podle údajů M&M, souhlasí ale
s názorem, že ostravské ceny se postupně vyrovnávají s dalšími
regiony.
Martin Ďuriš, ředitel celé pobočkové sítě AAAByty, má podobný názor:
„Ceny a výsledky dost nadhodnocené. Pokud se jedná o jakýsi průřez cen
bytů a průměrných cen, tak v některých regionech statistika nejspíš
zahrnuje jen ceny v nejlepších lokalitách. Samozřejmě, že se dá na bytu
vydělat i 100 % pořizovací ceny, ale určitě podle toho nelze počítat
nárůst průměrných cen. Pak se nemůžeme divit, že ceny letí nahoru a
majitelé bytů si říkají o nesmyslné částky, na které finanční
situace kupujících nemůžou dosáhnout.“ Martin Ďuriš také zároveň
upozorňuje na to, že ceny inzertní, z nichž se podobné statistiky obvykle
vytvářejí, jsou většinou vyšší než nakonec realizované.
Tabulka průměrných cen bytů ve vybraných regionech