ČR: zájem investorů o reality je slabý
Podle výzkumu mezinárodní poradenské společnosti King Sturge, působící v oblasti nemovitostí, investiční aktivita na českém realitním trhu v prvním pololetí roku 2008 výrazně poklesla. Zatímco v prvním pololetí loňského roku byly realizovány obchodní, respektive investiční transakce v celkovém objemu 774 mil. eur (zhruba 19,3 mld. Kč), v prvních šesti měsících letošního roku bylo uzavřeno jen pět obchodů v celkové hodnotě 340 mil eur (8,5 mld. Kč). To představuje meziroční pokles o 56 %. K jeho hlavním příčinám patří především větší obezřetnost bankovních domů při poskytování finančních prostředků na nové developerské projekty, pokles cen nemovitostí v západní Evropě a zároveň relativně vyšší výnosy z nemovitostí v Evropě východní. Analytici King Sturge nicméně předpokládají oživení investičního trhu v České republice v druhé polovině roku 2008, už nyní je ovšem jisté, že loňskému rekordnímu objemu realitních transakcí v celkové výši 2,69 miliardy eur se letos ani vzdáleně nepřiblížíme.
V průběhu prvních šesti měsíců roku 2008 bylo na českém realitním
trhu uzavřeno pouze pět realitních transakcí, z nichž jenom čtyři
následující lze označit jako významné: SEB Immobilien Investment koupila
budovu B Anděl Parku v Praze 5 od společnosti Immoeast. Hannover Leasing
prodal budovu Praha City Centre v Praze 1 a Heitman Fund koupil od
společnosti Invesco budovu Šafránkova Business Centre (známou především
jako sídlo firmy Phillips). Nejvýraznější transakcí v prvním půlroce
2008 byl ovšem prodej části nemovitostního portfolia společnosti
Telefónica O2, a to za zhruba 160 mil eur.
Při pohledu na stejné období (první pololetí) loňského roku, rozdíl,
respektive diference obchodní aktivity je nápadně velký. V prvních dvou
čtvrtletích loňského roku bylo uzavřeno celkem 21 realitních obchodů
v objemu 774 mil. eur. K těm nejzajímavějším transakcím z hlediska
objemu patřiliy prodej kancelářských budov City Deco na Praze 4, Škodova
paláce v Praze 1 a Office Park Nové Butovice v Praze 5, dále prodeje dvou
nákupních center v Olomouci (Olympia Centre Olomouc a Olomouc City) a
nákupního centra Outlet Airport Praha v Tuchoměřicích u Prahy.
Ozvuky americké krize
Za útlumem na trhu investování do komerčních nemovitostí (jak co do počtu
transakcí, tak objemu investic) jsou patrné důsledky tzv. hypoteční krize
na americkém a částečně také britském realitním trhu. V českém
prostředí se tento faktor projevuje hned v několika ohledech.
Především vzhledem k velkým ztrátám na amerických a částečně také
západoevropských trzích banky zavedly přísnější pravidla pro
poskytování finančních prostředků developerům. Zároveň od nich
požadují vyšší garance rizik, k nimž patří také větší procento
předpronájmů nebo předprodejů. Například podle slov L. Kostrounové
z ČSOB v současné době tato banka trvá na tom, aby investor byl schopen
projekt financovat z 20–30 % vlastními zdroji. Co se týká předpronájmů,
jejich úroveň by u kancelářských a obchodních prostor měla dosahovat
nejméně 50 % celkové plochy, u logistických parků dokonce 60–70 %,
zatímco u rezidenčních projektů by mělo být předprodáno minimálně 30
% bytových jednotek. Striktnější pravidla financování a větší
obezřetnost bank pak stojí v pozadí toho, že řada developerských
projektů zatím zůstává na jen papíře, tedy ve stadiu záměrů a
realizovány jsou především ty, které mají největší naději na
úspěch.
Ceny v západní Evropě klesají
V důsledku hypoteční krize došlo k výraznému poklesu cen realit
v západní Evropě a tamější nemovitosti jsou tak dnes v porovnání
s těmi, které jsou nyní k dispozici na českém trhu, pro mnohé investory
mnohem zajímavější. Podle výzkumu, který realizovala společnost King
Sturge v březnu 2008 mezi třemi desítkami vedoucích investičních
společnostmi v západní Evropě, patří nyní k nejvyhledávanějším
investičním destinacím Německo, Velká Británie a Francie. Navíc výnosy
lukrativních nemovitostí (prime yields) ve všech komerčních segmentech
českého realitního trhu v loňském roce setrvale klesaly, což prohloubilo
jejich odstup od výnosů lukrativních nemovitostí na východních trzích,
především v Rusku, Turecku a Číně. Také proto je pohled investorů
zaměřen právě tímto směrem. Odborníci King Sturge očekávají v druhé
polovině roku 2008 zvýšení výnosů v České republice o 25 až
50 procentních bodů. Předpokládá se rovněž, že dojde k oživení trhu
a realizaci v současné době odložených realitních transakcí.
Nemalý vliv na vývoj na českém realitním trhu má jak celková dynamika
národní ekonomiky, tak eurozóny. Česká ekonomika v posledních letech
roste, i když předpoklady ekonomického růstu jsou pro letošní rok spíše
střídmější. Eurozóna se naopak potýká s útlumem hospodářského
růstu a vyšší mírou inflace.
V loňském roce byly na českém realitním trhu realizovány transakce
v celkovém objemu 2,69 mld eur. Z 85 procent se na nich podílely realitní
fondy. K nejaktivnějším patřily německé investiční fondy (Hannover
Leasing, Degi, CGI a Deka), kterých se hypoteční krize téměř nedotkla a
které úspěšně realizují svoji strategii středoevropských akvizic. Na
českém realitním trhu donedávna aktivní americké a britské realitní
fondy naopak v tuto chvíli své investiční záměry přesunuly do západní
Evropy a dále na Východ.