Praha: 2 300 bytů zeje prázdnotou! Nebo 4 000?
V Praze dnes najdeme více než 2 300 dokončených bytů, které v nových developerských projektech stále marně čekají na kupce. Vyplývá to z analýzy provedené developerskou společností Ekospol. Poradenská firma King Sturge v reakci na tuto informaci odhadla počet volných bytů dokonce na 3 500 – 4 000. Tisíce neprodaných bytů jsou logickým důsledkem poklesu trhu v posledních dvou letech. Meziročně se objem prodeje rezidenčních novostaveb podle Ekospolu v české metropoli propadl o celých 43 % – loni se prodalo jen 1941 „developerských“ bytů.
Český rezidenční trh prochází těžkým obdobím. Globální hospodářská recese na tuzemském trhu bydlení vyvolala krizi se vším všudy. Na jedné straně je evidentní pokles cen (dlouho popíraný a v marketingu zastíraný nejrůznějšími „akcemi“ a „bonusy“), jehož rozsah vzhledem k logické segmentaci trhu těžko jednoznačně definovat, ale takřka určitě se pohybuje v rozmezí 5 – 20 %. Na straně druhé rezidenční development trpí odbytovou krizí. Už uvedený pokles prodeje ale údajně nepostihl všechny, třeba developerská společnost Central Group prodala v roce 2009 na 933 nemovitostí za 2,9 mld. Kč, když o rok dříve to bylo 896 nemovitostí za 3,1 mld. Kč. Šéf firmy Dušan Kunovský ale také připustil, že lepší výsledky ovlivnily „marketingové akce“, tedy slevy. Další z významných developerů FINEP minulý rok prodal kolem 500 bytů, což je meziroční vzestup o 23 %, ale hospodářské výsledky budou nejspíš podobné (firma je nezveřejňuje). Naproti tomu další velká firma – Skanska, která spolu s Central Group, FINEPem a Ekospolem trhu dominuje – loni zažila propad prodeje o 62 %. Krize tedy tak či onak zasáhla všechny. Loňské developersko-rezidenční skóre v podobě 1941 bytů je výrazně horší než bilance roku 2008 (3409 prodaných bytů), ale už předloňské výsledky byly o poznání slabší než v letech bytové konjunktury 2005 – 2007. „Odhaduji, že v dobách boomu se v Praze prodalo kolem 5000 bytových novostaveb,“ říká Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding.
Neprodané byty představují pětinu produkce
Analytici společnosti Ekospol, kteří provádějí
analýzy ceníků všech developerských projektů v Praze s 50 a více byty,
spočítali, že celkem 2 301 dokončených neprodaných bytů představuje
zhruba 20% nevyprodanost hotových developerských projektů, kterých
v uvedené velikosti dnes v Praze je 85. Podle Evžena Korce, generálního
ředitele Ekospolu, by sice tato situace logicky měla vést k naprosté
eliminaci prodejů bytů „na papíru“, který byl ještě nedávno
pravidlem, ale není tomu tak. Dokumentuje to úspěchem dvou vlastních
projektů, které jsou ze 60 % vyprodány ještě před dokončením stavby.
Tajemstvím tohoto úspěchu je podle Korce nízká cena: „Při pohledu na
ceníky dokončených bytů totiž kupci ztratí zájem. Řada developerů si
jednoduše nemůže dovolit zlevňovat, protože úvěrové financování
těchto projektů a nacenění stavebních prací probíhalo v době
realitního boomu. Přistupují tak pouze ke kosmetickým úpravám cen
v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje současnou
tržní situaci. Byty v nových projektech jsou o statisíce levnější, a
zájemcům se tedy vyplatí počkat si na nové bydlení 1 – 2 roky.“
Někteří odborníci ovšem v těchto souvislostech upozorňují na diference
cen ceníkových a realizovaných, kde udajně existují velké rozdíly.
Z analýzy Ekospolu dále vyplývá, že nejvíce prázdných dokončených bytů eviduje městský obvod Praha 9 (celkem 574 bytů, 25 % nabídky celé Prahy), zejména oblasti jako Čakovice, Vysočany a Jarov. Druhé nejhorší výsledky má Praha 5 (483 bytů, 21 %) v oblastech Zličína a Stodůlek. Mnoho neprodaných bytů registruje také Praha 4 (331 bytů, 14 %) a Praha 10 (319 bytů, 14 %).
Většina velkých developerských firem nicméně hlásí za letošní první čtvrtletí růst prodejů nových bytů. Analytici ovšem tyto údaje hodnotí velmi opatrně a poukazují na současný a přetrvávající propad hypotečního trhu – podle údajů Fincentrum Hypoindex banky poskytly za první dva měsíce roku 5385 úvěrů v objemu 8,88 miliardy korun, což je meziročně o zhruba 500 úvěrů a 1,3 miliardy korun méně. Skutečností ovšem je, že developeři a prodejci hlásí výrazný pokles prodejů na úvěr. „Kolem 90 % prodejů dnes realizujeme za hotové, zatímco dříve bylo 70 % kontraktů financováno hypotékami,“ říká Martin Jan z firmy Codeco. Jiří Novotný z King Sturge považuje vývoj objemu hypotečních úvěrů za rozhodující ukazatel stavu rezidenčního trhu, protože podle něj spolehlivé statistiky výstavby a prodeje neexistují. „Výsledky našich průzkumů považujeme za spolehlivé s tím, že zachycují jen větší projekty realizované v Praze. Ale samozřejmě – i my cítíme potřebu statistik a analýz, které by zpracovával nějaký nezávislý subjekt,“ říká k tomu Evžen Korec z Ekospolu.
Střední Evropa: podobné problémy
Podle údajů poradenské společnosti King Sturge
se situace na rezidenčních trzích v okolních zemí příliš neliší od
našich domácích poměrů. Tak v Bratislavě se cena nového bydlení loni
snížila o 11 % (nyní 1 715 eur za metr čtvereční), což bylo více než
u „second-hand“ bytů (- 10 %). V druhém pololetí se ale poptávka
začala postupně oživovat.
Strmý propad prodejů (meziročně až o 70 %) v první polovině roku zažila také Varšava. V druhé polovině ale následovala jistá stabilizace – po snížení cen (o 10 % a více) se zlepšily prodeje menších a středně velkých bytových jednotek, když obtížnější byl odbyt dražších a velkých bytů. Polský trh se ale co do objemu nedá srovnávat s českým – loni bylo v Polsku developery na trh uvedeno rekordní množství bytů – 72 300 jednotek.
O 10 % klesly ceny bytů a rodinných domů také v Maďarsku, kde se rezidenční trh potýká i s mimořádně vysokým úrokem (10 – 11 %), a také v Německu, kde se prodejní ceny rezidenčních nemovitostí snížily v průměru o 5 – 10 %. „Jako orientační cena nových bytů v Berlíně se pro rok 2009 udává částka 2 000 eur za metr čtvereční,“ dodává Markéta Miková.
Jedinou středoevropskou metropolí, kde v loňském roce ceny rezidenčních nemovitostí rostly, a to v průměru o 9,8 %, je rakouská Vídeň. Navzdory krizi se rezidenční nemovitosti těšily zájmu kupců, ať už pro vlastní potřebu či za účelem dalšího pronájmu. Průměrná cena nového bydlení se ve Vídni zvýšila z úrovně 2 943 eur za metr v prvním čtvrtletí 2009 na úroveň 3 231 eur za metr čtvereční v závěru loňského roku.
Grafy: Ekospol