Jindřišská 16: česká kancelářská premiéra Immofinanz
„Trh se nám jeví jako velmi slibný!“ – tato slova Eduarda Zehetnera, hlavy společnosti Immofinanz, zní v aktuálních poměrech pražského kancelářského developmentu, který realitu až na výjimky hodnotí velmi střídmě, až překvapivě optimisticky. Různých výroků na realitní scéně padá hodně, tento má ovšem důkaz věrohodnosti v projektu Jindřišská 16. Ten je pro rakouského investor a developera – u nás poměrně silně angažovaného už deset let – českou kancelářskou premiérou.
Premiéru na území České republiky měl ovšem Immofinanz už v roce 2002. Dnes u nás vlastní a provozuje celkem 28 komerčních nemovitostí, zejména obchodních (řetězec Stop-Shop) a kancelářských, v celkové hodnotě 625 mil. eur. Toto české portfolio se na celkových investicích na burze kotované společnosti podílí takřka 7 %. Dominantním působištěm firmy je Rakousko a v regionu postkomunistické Evropy Rusko, Rumunsko a Polsko.
Nicméně i v Česku je společnost velmi aktivní.
Dnes chystá výstavbu logistického parku a především vedle Jindřišské
16 připravuje další kancelářský projekt v pražské Jungmannově ulici,
pro který nyní žádá stavební povolení a kde hodlá podle předběžných
kalkulací investovat 20 mil. eur. Projekt Jindřišská 16 s přímočarým
místopisným názvem pro Immofinanz představuje investici o něco vyšší
– 25 mil. eur, tedy zhruba 600 mil. Kč.
Za zmínku stojí, že poměrně banální neoklasicistní dům na rohu ulic Jindřišské a Politických vězňů má zejména pro starší generace jistý půvab – v poválečném období to bylo jedno z kulturních center Prahy, protože tady sídlily tvůrčí skupiny České televize. Po roce 1989 stavba spíše chátrala, aby ji pak v rámci prodávané části realitního portfolia ČSOB získaly společnosti Immofinanz a Lordship. „Chtěli jsme ale za projekt převzít plnou odpovědnost, a tak jsme minulý rok podíl našeho partnera odkoupili,“ osvětluje majetkovou genezi projektu E. Zehetner.
Historický šarm a hi-tec
Budova s šesti nadzemními podlažími (původně
zjevně pouze třípodlažní) bude v rámci rekonstrukce do značné míry
rozšířena – k původnímu půdorysu budovy bude dostavěno nové lomené
křídlo. Zastřešen bude i dosavadní dvůr, což vytvoří vysoké atrium,
kde bude jako estetický a ekologický prvek využita zeleň. „Chtěli jsme
vytvořit udržitelnou budovu, která by kombinovala šarm historické budovy se
špičkovou technologií a kvalitními materiály,“ vysvětluje Richard
Doležal z ateliéru DaM, který je autorem architektonického návrhu.
Dodává, že v některých ohledech byla jejich práce limitována právě
nutností zachovat původní prvky, nicméně spolupráce s památkáři byla
dobrá a potřebná povolení byla získána „v překvapivě krátké
době“. Nepochybně i proto, že budova sama není žádným
architektonickým skvostem.
Historická patina nicméně projektu esteticky
prospívá a je také v pozadí v našich poměrech takřka kuriózní
nabídky. Respektování původních dispozic v některých částech budovy
vedlo ke vzniku malých samostatných kanceláří, když větší část 6 000
čtverečních metrů kanceláří tvoří u nás stále populární
„open-space“. Kupodivu nebylo stáří objektu na překážku dosažení
udržitelných a zelených standardů – projekt také bude usilovat
o certifikát LEED Gold. „Třeba v oblasti tepelných ztrát nám původní
a zachovávaná podoba budovy spíše pomáhala, například relativně malými
a nepočtenými okny,“ konstatuje architekt Doležal. (Zmíněná slova padla
na novinářské prezentaci projektu – stává se pomalu dobrým zvykem, že
developer při takových příležitostech už nezapomíná na autory
projektu.)
Kdo dřív přijde …
V centru Prahy – co se týká nových
kanceláří – v následujících letech půjde tak trochu o závod
s časem. Přímo na Zlatém kříži či jeho nejbližším okolí se bude
dokončovat (nebo rozšiřovat) hned několik projektů v tomto nebo
příštím roce: Diamant na Václavské náměstí (3 500 metrů
čtverečních), Slovanský dům (8 000) a projekt Na Příkopě 14, který
nabídne 7 000 metrů čtverečních. K tomu v nejbližších dalších
letech přibude komplex COPA Centrum na Národní, Florentinum na Florenci a
Verdi na Václavském náměstí, pokud společnost Floweast překoná odpor
veřejnosti i odborníků k tomuto projektu. To bude představovat dalších
zhruba 100 000 metrů čtverečních „áčkových“ kanceláří v samém
srdci české metropole (čistá loňská absorpce trhu činila 120 000
„čtverců).
Z tohoto hlediska je projekt Jindřišská 16 se
svými přibližně 7 000 metry a plánovaným dokončením v létě
příštího roku jen malou kapkou, ovšem hodně specifickou – která by bez
problémů měla přilákat bonitní klientelu. „My nezávodíme
s ostatními. Jsme přesvědčeni, že budeme mít úspěch, protože
Jindřišská 16 je svým způsobem unikátní,“ tvrdí Eduard Zehetner.
Proto se také v Jindřišské staví na spekulativní bázi, dojednán zatím
není žádný nájemník. „Projekt financujeme z vlastního kapitálu.
Nepotřebujeme tedy žádné úvěry, ani příjmy, které by mohly přinést
sjednané předpronájmy,“ říká E. Zehetner.
Immofinanz se zjevně nehodlá podbízet ani cenově – pro lokalitu standardních 24 euro za metr čtvereční a měsíc se má platit i v Jindřišské 16. Jistý bonus ale developer nabízí, a to v podobě nízkých provozních nákladů. Ty by neměly překročit úroveň 100 Kč na metr a měsíc. Možná ještě větším prodejním, resp. nájemním argumentem ale bude už zmíněný certifikát LEED Gold. Skutečně prestižní nájemci zahraničního rodokmenu už totiž na zelených etalonech trvají – a Praha v tomto ohledu ještě trochu pokulhává. Pražská kancelářská premiéra Immofinanz se tak nejspíš skutečně „slibně“ strefuje do budoucí poptávky.