Ako riešiť „priľahlé pozemky“ bytového domu?
Základná právna úprava inštitútu priľahlého pozemku je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Pod pojmom „priľahlý pozemok“ sa rozumie (v intenciách zákonnej dikcie) pozemok patriaci k bytovému domu, na ktorom je oplotená záhrada, oplotené nádvorie a ktorý ako taký je právne aj fakticky priradený k bytovému domu. Vzhľadom na túto skutočnosť upravujú právne predpisy aj vlastnícke vzťahy k priľahlému pozemku a to tak, že k vlastníckemu právu k bytu alebo nebytovému priestoru, nachádzajúcemu sa v bytovom dome, súčasťou ktorého je vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu na pozemku zastavanom bytovým domom, sa priraďuje aj spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku. Uvedené platí samozrejme za predpokladu, že projekt realizovaného bytového domu, resp. historické súvislosti riešenia záujmového územia, na ktorom sa bytový dom nachádza, inštitút priľahlého pozemku do konceptu zakomponovali.
V minulosti častokrát nevyužívaný inštitút priľahlého pozemku
naberá v súčasnosti na váhe, a to najmä pri bytových projektoch, ktoré
komplexne riešia časť územia, kde cieľom je pre budúcich vlastníkov bytov
a nebytových priestorov vytvoriť harmonické prostredie podľa možnosti čo
najmenej ovplyvnené vonkajšími negatívnymi vplyvmi a zároveň pripraviť
takú koncepciu riešenia najmä právnych aspektov budúceho života projektu,
ktorá eliminuje akékoľvek nejasnosti a možné budúce rozpory v rámci
porealizačných fáz.
Za účelom dosiahnutia maximálneho efektu využitia pozemkových
dispozícií projektu je potom možné uvažovať tak, že pozemky v rámci
projektu, ktoré nebudú zastavané stavbami (bytový dom samotný, prípadné
regulačné stanice plynu alebo trafostanice a pod.) a na ktorých sa
umiestňujú iné stavby (vnútorné komunikácie, parkoviská), resp. ktoré
ostávajú voľnými plochami (trávnaté plochy, detské ihriská a pod.),
dostanú režim priľahlého/priľahlých pozemkov.
Je samozrejme možnosťou investora ponechať si tieto ostatné pozemky vo
svojom vlastníctve, v takomto prípade však spadá povinnosť starostlivosti
o ne (vrátane daňovej povinnosti vyplývajúcej z dane z nehnuteľností)
na samotného investora, bez možnosti uplatniť si tieto náklady voči inému
subjektu, ako ani voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome. Druhú alternatívu predstavuje odovzdanie (formou dohodnutého právneho
titulu) vybudovaných vnútorných komunikácií (vrátane pozemkov na ktorých
sú umiestnené), prípadne aj ostatných pozemkov (samozrejme mimo pozemkov
zastavaných bytovým domom) do vlastníctva a správy obce. Uvedená
alternatíva však predstavuje možný negatívny dopad na samotných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, nakoľko prax
dostatočne a permanentne stále dokazuje neefektívnu činnosť obecných
organizácií, ktorých úlohou je starostlivosť o stav komunikácií a iných
voľných plôch.
Práve koncepcia inštitútu priľahlého pozemku dáva investorovi možnosť
zabezpečiť pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome právo priameho a efektívneho rozhodovania o osude ostatných pozemkov
v rámci projektu bytového domu ako aj kontrolnej činnosti realizácie
rozhodovaním prijatých opatrení. V rámci prevodu vlastníckeho práva
k bytu / nebytovému priestoru a k nim prináležiacich spoluvlastníckych
podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve
bytového domu a spoluvlastníckych podielov na pozemku zastavanom bytovým
domom, môže totiž investor (ako vlastník ostatných pozemkov) previesť na
kupujúceho aj spoluvlastnícky podiel na týchto ostatných pozemkoch a
zaviesť pre ne režim „priľahlých pozemkov“.
Nakoľko však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov za
priľahlý pozemok považuje len pozemok s účelovým určením tak ako je
uvedené v úvode, otvára sa investorovi priestor na vlastnú právnu úpravu
vzťahov ohľadom ostatných pozemkov v rámci realizovaného projektu
bytového domu. V samotnom princípe však budú takéto pozemky kreované do
právnej pozície priľahlých pozemkov s jednou výnimkou, neskorší prevod
spoluvlastníckeho podielu na týchto pozemkoch bude možný aj bez súčasného
prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, t.j.
nebude sa jednať o priľahlé pozemky v zmysle zákona o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov. Pre prípadné katastrálne konanie je však možné
len odporučiť zachovať a zmluvne upraviť prevod spoluvlastníckeho podielu
v súlade s požiadavkami zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov – uviesť v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku a
úpravu práv k nemu.
Prevodom vlastníctva k ostatným pozemkom v rámci bytového projektu do
podielového spoluvlastníctva budúcich vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome sa dosiahne stav predurčujúci k užívaniu
ostatných pozemkov práve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome, pri rozsiahlejších projektoch (viac bytových domov a pod.) odpadá
takýmto postupom nutnosť zriaďovania vzájomných vecných bremien pre
prechod a prejazd pre jednotlivé bytové domy a vytvára sa možnosť pre
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby sami (resp. prostredníctvom
spoločenstva alebo správcu) ako vlastníci pozemkovej štruktúry v ich
priamom okolí, vplývali a zabezpečovali starostlivosť a údržbu týchto
pozemkov a infraštruktúry na nich umiestnenej.
V rámci prípravných fáz a realizácie projektov bytových domov (kde
samozrejme už počas výstavby prebieha aj predaj) vyvstáva otázka určenia
veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý má byť na vlastníkov bytov a
nebytových priestorov prevedený. Najjednoduchšou možnosťou je prevádzať
spoluvlastnícky podiel o veľkosti korešpondujúcej veľkosti
spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a
príslušenstve bytového domu a pozemku zastavanom bytovým domom viažuceho sa
k bytu / nebytovému priestoru. Avšak vzhľadom na fakt, že v čase
realizácie bytových projektov nie sú ešte vždy známe definitívne
veľkosti spoluvlastníckych podielov, pripúšťa zákon o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov možnosť určiť dohodou medzi nadobúdateľom bytu
alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu (s investorom). Ako jedno
z možných riešení je určiť počet spoluvlastníckych podielov počtom
bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a na nadobúdateľov bytov a
nebytových priestorov prevádzať počet spoluvlastníckych podielov adekvátne
k počtu nadobúdaných bytov a nebytových priestorov.
V praxi môže nastať situácia, kedy nie je možné (ani predbežne)
určiť konečný počet najmä nebytových priestorov (týka sa najmä
administratívnych a obchodných priestorov), nakoľko ich počet za závislý
od záujmu budúcich vlastníkov o konkrétnu veľkosť a dispozičné
riešenie. Flexibilita inštitútu priľahlých pozemkov v takomto prípade
umožňuje prijať osobitný režim (aj popri vyššie uvedenom) určenia
veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlých pozemkoch pre určité typy
alebo druhy priestorov (napr. v závislosti od výmery nebytového priestoru
– priradením jedného spoluvlastníckeho podielu určitej čiastkovej
výmere a pod.).
Určité obavy pri využívaní inštitútu „priľahlých pozemkov“,
pokiaľ sa nejedná o prípad priľahlých pozemkov výslovne spadajúcich pod
zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, predstavuje už vyššie
uvedená skutočnosť, že prevod spoluvlastníckeho podielu na priľahlom
pozemku je možný aj bez súčasného prevodu vlastníckeho práva k bytu /
nebytovému priestoru a k nemu prináležiacemu spoluvlastníckemu podielu na
spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a pozemku
zastavanom bytovým domom. Je však potrebné si uvedomiť, že prevod
spoluvlastníckeho podielu sa v takomto prípade spravuje Občianskym
zákonníkom a ostatní podieloví spoluvlastníci priľahlých pozemkov majú
predkupné právo na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu a to pod sankciou
relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu
k priľahlému pozemku.
Ako vyplýva z uvedeného, inštitút priľahlých pozemkov umožňuje
riešiť niektoré situácie v rámci väčších projektov pomerne
jednoduchým spôsobom a s vysokou efektivitou. Vzhľadom na duálnu možnosť
chápania a výkladu inštitútu priľahlých pozemkov, teda buď ako
priľahlých pozemkov v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, alebo ako iných pozemkov v podielovom spoluvlastníctve určitého
okruhu subjektov, je možné predpokladať, že v budúcnosti dôjde z dôvodu
istoty právnych vzťahov k legislatívnej zmene, ktorá zabezpečí, aby
akékoľvek pozemky, ktoré je možné pokladať za priľahlé pozemky,
podliehali režimu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Mgr. Eugen Gronych, Advokátska kancelária JUDr. Jaroslav Ružička, PhD.